úterý 14. dubna 2015

Výstavba domu do 3 mil. představení projektu


Bydlení ve vlastním domě je vysněným přáním většiny z nás, kteří si zakládají na vlastním pohodlí, klidu a soukromí. Jak ale získat dům nebo jej postavit za rozumné peníze? Rozhodnuli jsme se, že vám zde představíme jeden z našich projektů rodinných domů, který lze pořídit do 3 milionů korun. Nepočítáme do toho cenu pozemku, která může být také významnou položkou celého rozpočtu, ale o tom případně až v jiném článku.
Vybrali jsme typový rodinný dům JUTA 138, který se dispozičně jeví jako středně velký dům s vlastní garáží, dvěma obytnými podlažími a terasou nad garáží. Tento dům má zastavěnou plochu 112 m2 a vnitřní podlahovou plochu 158 m2. Objekt je zastřešen klasickou sedlovou střechou s betonovou či pálenou taškou. Celá dispozice domu nabízí 5 + kk, kde bez problémů může bydlet rodina se dvěma dětmi.
Projekt rodinného domu JUTA 138
 
Doposud jsme však neřekli to nejpodstatnější. Tento dům lze postavit na klíč, a to včetně DPH za cenu 2,5 mil. v kategorii C nebo do 3 mil. v kategorii A energetické náročnosti budovy.
Zdá se vám to nereálné? Rádi vás seznámíme s konstrukčním provedením celého objektu.
 
Objekt stojí na základové desce bez dalšího podsklepení. Nosné a příčkové konstrukce tvoří velmi kvalitní systém SANDWIX od společnosti KM BETA. Tento systém umožňuje stavět dům s vysokou kvalitou akustiky, akumulačních vlastností, a především suchou cestou, tedy lepením bloků speciálním lepidlem. Každý blok je nasazen na perodrážku, čímž je zajištěna absolutní přesnost výstavby bez dalších časových prostojů a nákladů na konečné povrchové řešení omítkovou směsí jak v interiéru, tak i na fasádě. Toto je první moment velké časové úspory, kdy první nadzemní podlaží postaví kdokoliv za několik dnů.
 
Další významnou vlastností tohoto materiálu je vysoká nosnost a zátěž na cm2. Zde je možné stavět dům na nosných částech konstrukcí již při síle 240 mm, tedy s velkou úsporou dispozičních prostor, a přesto s velkou statickou únosností. Při samotné tvorbě stropní konstrukce, věnci a dalších technologických postupech tak ušetříme spoustu času i při založení stropních konstrukcí a zajištění svázaní nosných zdí v prvním nadzemním podlaží.
Projekt rodinného domu JUTA 138
 
Následná výstavba druhého nadzemního podlaží je sestavena z rovných a šikmých konstrukcí, které tvoří zastřešení objektu. Zde máme absolutní jistotu, že nosnost střechy se opírá o staticky silné podloží prvního nadzemního podlaží a že výstavba střechy bude jednodušší, než kdyby se musela střecha speciálně kotvit či řešit její nosnost.
 
Střešní krytinu řešíme betonovou taškou opět od značky KM BETA. A zde dochází také k významné úspoře všech finančních prostředků, a to proto, že pokud si investor zakoupí celý stavební systém od dodavatele, který na hrubou stavbu je schopen dodat všechny stavební materiály, odrazí se to v celkové ceně pořízení všech materiálů včetně jeho přepravy na místo stavby.
 
Vnitřní rozvody na sanitu, plyn, elektro, topení či odpad jsou řešeny opět velmi elegantně. Vápenopískové bloky SANDWIX umožňují přesné frézování, řezání, vrtání do materiálů, a tak lze veškeré rozvody založit během několika dnů společně s jejich začištěním. Samotné rozvedení TZB je úsporné na čas a samotné provedení. Na závěr všechny interiérové konstrukce opatříme pouze stěrkou, perlinkou a dokončujícím povrchem s finálním začištěním. Odpadá nám mokrá cesta omítání konstrukcí.
 
Vnější fasáda se zateplí polystyrenem GRAYWALL EPS 70 o síle 10-15 cm dle požadované energetické náročnosti budovy s velmi přesným lepením desek na konstrukce domu a jejich rychlým kotvením. I zde dochází k velké časové úspoře, a tím i úspoře finanční.
 
Okna vybíráme podle toho, na jakou světovou stranu mají být osazena. Není totiž pravda, že vždy ta nejtěsnější či nejlepší okna s nejnižší prostupností jsou zároveň také ta nejlepší. Na severní stranu osazujeme okna s nízkou tepelnou propustností. Na jih a na západ používáme okna se standardní propustností, jelikož zajišťujeme pro dům možný solární příjem od slunce. I na těchto položkách lze významně ušetřit peníze.
 
V konečném provedení se zabýváme technologiemi na vytápění, teplou vodu a systém vytápění. Zde vycházíme z teplené ztráty objektu a na toto přesně dimenzujeme otopný systém, spotřebu teplé vody pro konkrétní počet osob včetně systému dimenzování topení pro jednotlivé části budovy. V řadě případů si investoři předimenzují otopné soustavy, a tak nejen že utratí mnoho peněz za nesmyslně drahé systémy pro topení, ale ještě tyto systémy provozují v energetickém hospodaření tak, že systém nepracuje efektivně, startuje a vypíná své denní režimy 50x až 70x za 24 hod, což významně prodražuje energie na každý start. Vedle toho lze připravit teplou vodu pro myčku nádobí, pračku a další zařízení v domě, které předpokládají spotřebu teplé vody, kterou nám systém umí připravit, aniž by v domě byla ohřívána teplá voda elektrickou energií.
 
Samotná efektivita a správné nastavení systému vytápění v domě má velké dopady na celkovou hospodárnost budovy a její komfort.
 
Závěrem si tedy zopakujme, kde lze uspořit finanční prostředky na výstavbě domu. Je to nepodsklepený dům, nosná konstrukce s rychlou výstavbou a veškerými dokončovacími pracemi, snadné a rychlé osazení domu veškerým TZB domu, rychlé a přesné řešení zateplení včetně následného nadimenzování tepelné soustavy a pořízení optimálních technologií.
 
V praxi bychom vám ukázali, jak může vypadat položkový rozpočet takového domu oproti jiným stavebním systémům a postupům, na které jsou zvyklé mnohé stavební firmy na českém trhu. V rámci našeho stavebního technologického postupu si troufáme říci, že oproti jiným nabídkám ušetříme asi 350–500 tisíc korun na výstavbě, která bude i po jejím užívání majiteli přinášet velkou energetickou úsporu a kvalitu bydlení, aniž by se musel obávat skrytých vad nebo tepelných mostů.
 
V celé řadě výstaveb je tento systém ověřen desítkami realizací a je jednou z nejlevnějších a nejpřesnějších metod zvolených pro novostavby domů.
 
V případě, že se vy sami chystáte stavět nový dům, jsme připraveni vám zajistit veškeré stavební i představební činnosti na klíč se smluvní garancí, že to, co spočítáme na papíře a v projektu, bude podle toho i postaveno.

Stavební povolení - zkušenosti a praxe

V tomto článku se vám pokusíme přiblížit, jak vypadá v praxi vyřízení stavebního povolení. Samotný proces se řídí podle stavebního zákona 183/2006 Sb., a vyhláškou 499/2006 o dokumentaci staveb, kde se jednoznačně hovoří, jaké podklady a v jakém stavu stavební úřad požaduje přeložení podkladů pro zahájení stavební povolení či ohlášky. V praxi však ne všude fungují věci podle zákona, a navíc je zde velká neznalost samotné problematiky na straně úředníků, které stavební povolení vydávají.
Samotný stav je tak někdy poněkud významně jiný, než jak předepisuje zákon. Velmi často se setkáváme s tím, že úředníci vyžadují dokumentaci a dodatky k různým posudkům, které přímo s problematikou stavebního povolení úplně nesouvisejí, a vzhledem k tomu, že jsou někteří v této problematice málo odborně zdatní, jsou schopni od investorů požadovat doklady a posudky, na které nemají podle zákona nárok.
Pro samotného investora, který se v problematice nevyzná, toto mnohdy znamená, že se celý proces získání povolení může protáhnout až o několik měsíců. A to proto, že stavební odbory mají z interních směrnic nařízeno, že ke každému doloženému dokumentu či procesu se mají vyjádřit až ve lhůtě 30 dnů, ale bohužel až na samotném konci lhůty 30 dnů, tedy na konci této lhůty. Pokud je tedy dokumentace ke stavebnímu povolení zpracována, aniž by byl prozkoumán stav územního rozhodnutí a dalších vyžadovaných dokumentů z dotčených úřadů a institucí, může se ze stavebního řízení stát běh na dlouhou trať. A tím máme na mysli třeba i dobu šesti měsíců a více. Vycházíme ze zkušeností, které nám sdělují zákazníci, kteří si koupili od nějakého dodavatele typový projekt bez dalších návazných dokumentů, s tím, že zahájí stavební řízení co nejdříve, a pak se nestačili divit, co po nich úředníci dále žádají za podklady, případně za další vyjádření.
Uvedeme jeden názorný příklad, u kterého si možná řeknete, že je to ojedinělá záležitost, avšak opak je pravda.
 
Zhruba před rokem jsme zajistili pro našeho zákazníka stavební povolení na rekonstrukci rodinného domu. Proces povolení trval cca 4 měsíce, a to i přes to, že úřad obdržel od nás vše podle zákona a vyhlášky. Po vydání stavebního povolení nám ale úřad dodatečně zamítl připojení dešťové vody do kanalizace, a to z důvodu, že v kanalizaci na to není dostatečná kapacita. Co ale s vodou? Na pozemku je podloží složeno z tvrdých jílů a vytvořit zde vsakovací jímku bylo zcela nereálné, protože k samotnému vsakování by ve výsledku nikdy nedošlo. Tak jsme zahájili další komunikaci s úřady a bylo nám řečeno, že pokud chceme připojit dům na kanalizaci, je třeba si naše tvrzení obhájit a doložit vyjádřením geologického průzkumu, že jímka zde nemůže být.
 
Avšak i poté, co jsme toto vyjádření doložili, bylo nám sděleno, že úřad nemůže v samotné věci rozhodnout dříve, než učiníme dalších cca 50 písemných žádostí o vyjádření ze strany institucí, které musí povolit připojení do kanalizace a tvorbu přípojky nad rámec běžné odpadní vody. Celá akce se prodloužila o dalších asi 5 měsíců a investora, který nepředpokládal žádné komplikace, toto celé řízení přišlo na dalších cca 25 000 Kč.
 
Z tohoto příkladu jasně vyplývá, že získání stavebního povolení na výstavbu domu není ještě úplná výhra, dokud nedojde k jeho dokončení a kolaudaci či rekolaudaci.
 
V této na první pohled jasné problematice může investorům vzniknout mnoho problémů jen kvůli tomu, že se pustí do nějaké výstavby či rekonstrukce, a přitom nemají přesné informace a neznají místní poměry, které celou věc velmi mohou zkomplikovat z hlediska časového i finančního. Jedním z nejčastěji podceňovaných opatření je znalost pozemku, územního plánu, ochranných pásem, geologické podloží či spodní vody a inženýrských sítí.
 
Tyto situace již známe z praxe, a tak součástí našeho představebního servisu pro klienty je vždy průzkum všech dotčených problematik, aby nedošlo k nepředpokládaným ztrátám času a neočekávanému navýšení investic. Opět zde platí, že perfektní příprava projektu a souvisejících věcí znamená úsporu času i financí. I proto je třeba zohledňovat tyto činnosti v rámci naší projektové přípravy v různých typech rodinných domů či rekonstrukcí, které připravujeme v naší divizi PROJECT ATELIER.

Rozpočet stavby z pohledu TDI


V tomto článku vám přinášíme praktické informace a zkušenosti týkající se rozpočtu stavby z pohledu technického dozoru investora (TDI).
Naše každodenní praxe ukazuje, že tato oblast a nedílná součást výstavby má svoje specifika a měla by mít určitá pravidla, při jejichž aplikaci a dodržování lze klientovi účinně kontrolovat a řídit financování stavebního projektu. Protože, jak se občas říká, o peníze jde až v první řadě.

Jak by to tedy mělo probíhat?
Základem pro zpracování korektního rozpočtu, tedy finančního vyjádření plánovaných veškerých nákladů nutných k realizaci stavby, je bezesporu pečlivě vypracovaná, s investorem projednaná a odsouhlasená dokumentace pro provedení stavby (DPS). Podle takové dokumentace lze potom kvalifikovanému a zkušenému rozpočtáři zadat zpracování výkazu výměr, tedy přesné specifikace množství všech materiálů, prací, činností, dodávek a montáží nezbytných pro realizaci stavebního díla.

Jedná se nepochybně o základní kámen k tomu, aby investor mohl v rámci výběrového řízení na zhotovitele stavby získat porovnatelné nabídky bez „vlastní invence“ stavební firmy. Asi není třeba na tomto místě zdůrazňovat, že kvalitně zpracovaný výkaz výměr, zkontrolovaný pro klienta technickým dozorem v rámci přípravné fáze stavby, významně eliminuje případná následná nedorozumění s oslovenými zhotoviteli v rámci tendru, ale zejména omezuje prostor pro zhotovitele stavby pro jeho neoprávněné další finanční nároky, s výjimkou množiny takzvaných více nebo méně prací z rozhodnutí investora.
Máme tedy kvalitní výkaz výměr a z něho informace, co a v jakém množství budeme na stavbu potřebovat. Ale kolik to všechno vlastně investora bude stát?

Přeskočme nyní fázi výběrového řízení na zhotovitele stavby a přenesme se do situace, kdy má investor, podporovaný technickou pomocí a konzultacemi ze strany TDI, předvybraného konkrétního zhotovitele. Jím předložený nabídkový rozpočet stavby je nutné podrobit pečlivé kontrole, kterou se ověřuje každá jednotlivá položka v její jednotkové ceně a na základě odbornosti a zkušeností TDI se vyhodnocuje oproti cenám obvyklým na stavebním trhu v místě a čase stavby. Taková kontrola má svoje opodstatnění, protože umožňuje optimalizovat cenu stavby, aniž by utrpěla její kvalita a požadovaný standard. Její součástí je samozřejmě také kontrola matematická, protože i takové chyby se vyskytují.
Běžně se setkáváme s tím, že některé jednotkové ceny jsou, možná i záměrně, nadhodnocené nebo také naopak. Například položky vedlejších rozpočtových nákladů (VRN) bývají předmětem širší diskuze mezi investorem, TDI a potenciálním zhotovitelem. Mimo jiné se také v této části rozpočtů otevírá možnost pro optimalizaci v zařízení staveniště, mimostaveništní dopravy a celého konceptu plánu a organizace výstavby, použití stavebních technologií a strojů, zařízení apod. Proto doporučujeme klientům, aby vyhodnocení rozpočtu přenechali profesionálům v oboru, kteří mají zkušenosti a příslušné softwarové vybavení k tomu, aby posoudili reálnost předkládané nabídky, upozornili investora na úskalí rozpočtu a připravili podklady pro jednání se zhotovitelem v dalším kole výběrového řízení.
 
Zkontrolovaný, projednaný a finálně odsouhlasený rozpočet potom při vlastní realizaci stavby umožní TDI provádět průběžnou kontrolu jeho čerpání podle skutečně provedených prací a tím ochránit investora před zbytečně nebo neúměrně vynaloženými penězi.

Platí tato základní rovnice. Kvalitní projekt + kvalitní výkaz výměr = reálná cena pro kvalitní stavbu.
Chcete-li mít jistotu, že budete chtít investovat do výstavby či rekonstrukce podle svých představ, obraťte se kdykoliv na naše profesionální spolupracovníky, kteří vám v oblasti přípravy stavby a TDI pomohou eliminovat veškerá rizika spojená s vašimi záměry.